Usucapione e Mediazione: la parola all’esperto

Domande poste da cittadini e professionisti agli Sportelli ICAF. Esperto del mese: Avv. Patrizia Altomano, mediatore ICAF, gestore Sportello ICAF presso la società Umanitaria.

2) DOMANDA: Mi è stato detto che oggi per acquistare la proprietà mediante usucapione sono obbligato per legge ad avvalermi del procedimento di mediazione, mi può spiegare cosa è successo?
RISPOSTA: L’usucapione è tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione e con l’inserimento del n. 12 bis al comma 1 dell’art. 2643 c.c. ad opera dell’art. 84-bis, D.L. 21 giugno 2013 n. 69, più noto come “Decreto del Fare”, le parti di un procedimento di mediazione, avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene, potranno quindi accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari.

3) DOMANDA: Perché sono obbligato ad un procedimento di mediazione se il mio acquisto è a titolo originario, cioè se io acquisto la proprietà di un bene al semplice verificarsi dei requisiti previsti dalla legge?
RISPOSTA: L’accordo tra le parti raggiunto attraverso un procedimento di mediazione rappresenta il “riconoscimento” del verificarsi delle condizioni di legge, visto che tali condizioni sono inderogabili.
Le parti, tuttavia, potrebbero non essere d’accordo sul fatto che sia avvenuto l’acquisto per usucapione di quel bene e quindi è necessario che il mediatore favorisca tale accordo. Prima del Decreto del Fare era necessario addirittura avere una sentenza di un giudice perché solo questa poteva essere trascritta presso Ufficio dei Registri Immobiliari.

4) DOMANDA: Cos’è esattamente la trascrizione e perché è necessaria ai fini dell’acquisto della mia proprietà per usucapione?
RISPOSTA: La trascrizione ha lo scopo di attuare una forma di pubblicità al fine di tutelare la buona fede e i diritti dei terzi per assicurare la priorità nei conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo soggetto, ma non incide sulla validità ed efficacia dell’atto, né ha efficacia sanante dei vizi dell’atto trascritto. Sua funzione essenziale, quindi, non è di fornire notizie sul movimento dei beni immobiliari, ma è quella di risolvere eventuali conflitti tra più reclamanti lo stesso diritto.
La trascrizione degli atti previsti dall’art 2643 del codice civile è una forma di pubblicità essenziale per l’efficacia degli atti stessi nei confronti dei terzi. Essa, perciò, non ammette deroghe o equipollenti. La trascrizione a tale scopo rappresenta un adempimento obbligatorio per legge per tutti gli acquisti di proprietà e quindi anche quello per usucapione.

5) DOMANDA: L’acquisto a titolo originario del bene per usucapione comporta la caducazione delle iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli che ci fossero sul quel bene, come per esempio un’ipoteca giudiziale da parte di una banca?
RISPOSTA: Assolutamente no, l’ipoteca giudiziale come qualsiasi altra garanzia reale segue il bene e quindi si può far valere anche nei confronti del nuovo acquirente per usucapione. Infatti, l’ipoteca giudiziale ha quale oggetto della garanzia proprio il bene immobile. Una banca, e più generale un qualsiasi creditore, che ha ricevuto tale garanzia reale può comunque vendere il citato bene se il proprietario/debitore di tale bene non dovesse onorare il suo debito. Se quel bene dovesse essere poi acquistato per usucapione da un terzo, l’ipoteca giudiziale rimarrà comunque valida e il nuovo proprietario sarà consapevole di tale gravame sul bene, in quanto la trascrizione dell’ipoteca giudiziale risulta dai pubblici registri. Il possessore del bene per vent’anni potrà, quindi, anche decidere di non usucapire più quel bene se dovesse ritenere non più conveniente o rischioso tale acquisto.
Inoltre, sarebbe opportuno che questi terzi creditori comparissero in mediazione sottoscrivendo il riconoscimento dell’acquisto della proprietà mediante usucapione.
Se non dovessero comparire, e dalla documentazione si evincesse la loro sussistenza, sarebbe opportuno che il mediatore ne desse menzione nel verbale con l’invito a voler estendere il procedimento nei loro confronti.

6) DOMANDA: Perché prima del Decreto del Fare non poteva essere trascritto un accordo di mediazione?
RISPOSTA: Perché prima dell’entrata in vigore del Decreto del Fare molte Conservatorie non riconoscevano il verbale di mediazione, opportunamente rilasciato dagli Organismi autorizzati dal Ministero, come titolo per la costituzione dei diritti in quanto ritenevano che l’accordo di mediazione, avendo natura dichiarativa, non era ricompreso nell’elenco tassativo degli atti soggetti a trascrizione di cui all’art.2643 del codice civile. Oggi, grazie all’inserimento del n. 12 bis al comma 1 dell’art. 2643 c.c., ad opera dell’art. 84-bis del Decreto del Fare, è stato previsto nel nostro codice civile fra gli atti soggetti a trascrizione anche il verbale di mediazione che accerti l’acquisto della proprietà di un bene immobile per usucapione.

7) DOMANDA: Cosa devo fare praticamente se mi trovo nella situazione di dover acquistare un immobile per usucapione? Mi hanno detto che in mediazione è possibile essere presenti personalmente senza la necessità degli avvocati.
RISPOSTA: Preliminarmente occorre chiarire che l’usucapione è materia ricompresa in quella dei diritti reali e, come tale, essendo obbligatoria, necessita della presenza degli avvocati che conferiscono all’accordo la valenza di titolo esecutivo. Inoltre, Il D.lgs. n. 28/2010 che disciplina la mediazione in Italia con le modifiche introdotte dal Decreto del Fare, all’art. 11, comma 3, stabilisce che : «Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato». Questo significa che oltre alle parti e ai loro avvocati, al mediatore, è necessario che vi sia un pubblico ufficiale che normalmente è un notaio.

8) DOMANDA: Quali sono i vantaggi di utilizzare la mediazione per acquistare la proprietà mediante usucapione?
RISPOSTA: Innanzitutto i tempi: solo tre mesi rispetto ad un giudizio ordinario e poi l’aspetto più rilevante sono i costi e i benefici fiscali. In un procedimento di mediazione non si pagano bolli e contributo unificato e se si raggiunge l’accordo ciascuna parte potrà detrarsi dalla propria dichiarazione dei redditi fino a 500 euro o, in caso di mancato accordo, fino a 250 euro. Inoltre il più importante vantaggio per ciascuna parte è l’esenzione dal pagamento della tassa di registro su accordi di valore fino a 50 mila euro; per quelli che superano tale soglia il pagamento dell’imposta si paga solo sul valore eccedente la predetta somma di 50 mila euro.

9) DOMANDA: Posso io comunque decidere di andare in Tribunale invece che davanti ad un mediatore?
RISPOSTA: Dal 21 settembre scorso, dopo l’entrata in vigore del Decreto del Fare, non è possibile effettuare questa scelta in quanto l’usucapione è ricompreso nella materia dei diritti reali che è una delle cosiddette “materie obbligatorie”, vale a dire è obbligatorio tentare di raggiungere un accordo davanti ad un Organismo di Mediazione prima di adire il giudice ordinario. Potrà anche sentirsi dire che la mediazione in questa materia è “condizione di procedibilità” prima di adire il giudice ordinario.

10) DOMANDA: Gli effetti dell’usucapione retroagiscono alla data di inizio del possesso per usucapione o al compimento del ventennio?
RISPOSTA: Gli effetti dell’acquisto della proprietà per usucapione decorrono dal momento in cui si sono verificate le condizioni del codice civile che legittimano tale acquisto e quindi dal compimento del ventennio. E’ tuttavia importante indicare puntualmente nell’accordo di mediazione sia la data di inizio di tale possesso che la data di acquisto della proprietà per usucapione.

Patrizia Altomano

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