Usucapione e mediazione: intervista al notaio Giovanni Ricci

Dott. Ricci, Lei appartiene ad uno studio notarile e legale del quale rappresenta la terza generazione, molto noto nel territorio lombardo…

Lo studio notarile che rappresento venne fondato a Milano circa mezzo secolo fa dall’allora Notaio Giovanni Ricci. Da quel momento, molte cose sono cambiate, altre sono rimaste uguali. Il Notaio Giovanni Ricci (senior) non c’e’ piu’, lo studio si e’ spostato da via Turati a via Montebello… Cio’ che e’ rimasto uguale, oltre al nome di mio nonno, e’ il ruolo di garanzia e di professionalita’ espresso del Notaio. Un ruolo, quello tra pubblico ufficiale e libero professionista, che ancora oggi e’ fondamentale nella nostra societa’ per garantire la legalita’ e la tutela dei diritti di ogni cittadino oltre che per prestare una consulenza di altissimo livello giuridico.

Lo studio oggi e’ composto, oltre che dal Notaio Giovanni Ricci, dall’Avvocato Sergio Ricci, esperto in materia immobiliare, e dal Notaio Alessandra Radaelli e nello stesso cooperano diversi professionisti e collaboratori.

Da cosa nasce la collaborazione con ICAF e con il Dott. Ivan Giordano?

Sin dal primo incontro con il dott. Giordano, si scopri’ di avere in comune diversi interessi, non ultimo la passione per il diritto, un comune concetto di giustizia e una voglia di adoperarsi per la composizione delle controversie. La possibilita’ di addivenire alla trascrizione di accordi di usucapione ha permesso di mettere in pratica una collaborazione che si delineava gia’ in teoria.

Come vede, dal punto di vista del notaio e in senso più ampio del notariato, il ruolo della mediazione civile nella gestione delle controversie, e in particolare delle controversie riguardanti diritti reali?

L’introduzione della mediazione civile nel nostro ordinamento e’ un riconoscimento all’autonomia privata, uno strumento che consente alle parti di determinare liberamente il contenuto dei propri accordi con i soli limiti imposti dalla legge. La mediazione fornisce infatti una risoluzione extragiudiziale conveniente e rapida delle controversie in materia civile e commerciale. Quindi sotto questo punto di vista il ruolo che la mediazione civile deve rivestire nella nostra societa’ e’ un ruolo di primo piano, idoneo ad accelerare i tempi della giustizia e garantire ancora di piu’ la risoluzione delle liti, in un Paese peraltro dove i processi civili pendenti al momento sono oltre 5 milioni e mezzo (come riferito dal Ministro Cancellieri) e la durata media di un procedimento nei tre gradi supera i due anni e mezzo.

Per quanto riguarda la posizione del Notaio, a mio giudizio, non potendo in questa sede parlare a nome della categoria, devo rilevare l’esistenza di un fronte comune: il Notaio per definizione e’ un soggetto terzo, imparziale in ogni convenzione per la quale viene richiesto il suo operato, nelle quali egli opera un controllo di legalita’ al fine di evitare l’insorgere di controversie; nello stesso tempo la mediazione civile richiede l’esistenza di un soggetto, il “conciliatore”, che sia terzo ed imparziale nel conflitto tra le parti e che dovrà aiutare le stesse a trovare un accordo conforme a Legge. Risulta di tutta evidenza che la funzione e’ la stessa, sebbene vista in due momenti temporali diversi antecedente quella del Notaio (ed in funzione anti processualistica) , successiva all’insorgere di una controversia, ed in funzione di un accordo, quella del mediatore.

Il Notariato e’ peraltro molto attendo all’ambito della mediazione civile, avendo costituito  una propria societa’ per la conciliazione delle controversie, ed avendo pubblicato diversi studi e linee guida in materia.

A pochi mesi dall’introduzione della trasferibilità immobiliare per usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione, l’esperienza di ICAF è destinata a fare scuola, e il mondo ADR, il Forum Nazionale dei Mediatori e i comitati scientifici di molti organismi di mediazione iscritti al Ministero della Giustizia attendono le linee guida a seguito di questa straordinaria esperienza. Lei Dott. Ricci ha avuto l’onere e l’onore di partecipare alla mediazione nel delicato ruolo di Notaio, vuole raccontarci l’iter che ha seguito, le difficoltà e le particolari caratteristiche di questo procedimento che, ai Suoi occhi, sarà senz’altro apparso come un “atto atipico”?

In effetti, a quanto mi consta, il caso per il quale sono stato chiamato a prestare il mio ufficio risulta essere uno dei primi ad essere stati trascritti. Questa esperienza, come ogni novita’ che si affaccia alla vita professionale di ciascuno di noi, ha portato con se non poche questioni a cui si e’ necessariamente dovuto dare risposta.

Prima di tutto occorre specificare che il ruolo “tipico” del Notaio nella mediazione civile e’, in forza dell’introduzione del’art. 2643 n. 12-bis c.c., quello di pubblico ufficiale che interviene ad accordo gia’ avvenuto, al fine di autenticare le sottoscrizioni delle parti e conseguentemente poter correttamente effettuare la dovuta pubblicita‘.  Si tratta quindi formalmente di due distinti momenti: da una parte si ha il vero e proprio procedimento di mediazione, il cui esito verra’ formalizzato nel “processo verbale”, sottoscritto dalle parti in causa e dal mediatore, dall’altro, in caso di esito positivo, si ha l’”accordo di mediazione”. Il verbale e’ atto del mediatore mentre l’accordo e’ atto delle parti, un vero e proprio contratto. Il Notaio entra in gioco proprio nell’accordo di conciliazione, che puo’ essere allegato al verbale o che puo’ essere contenuto nel verbale stesso. Nel nostro caso, visti i dubbi in materia di tassazione ed al fine di restare il piu’ aderenti possibili al dettato normativo abbiamo preferito, di comune accordo con l’Istituto ICAF, questa seconda strada.

Proprio l’esistenza dei due momenti, mi ha imposto di intervenire durante un procedimento gia’ in corso, nel quale le parti, ciascuna difesa dal proprio legale, stavano cercando di “costruire” un accordo con l’aiuto del mediatore professionista. Dopo alcune sedute di mediazione, delle quali ho potuto leggere i verbali, ho ricevuto l’incarico formale di autenticare le sottoscrizioni delle parti in caso di accordo conciliativo tra le stesse nella successiva sessione.

Occorre precisare che il ruolo del Notaio non si limita a certificare l’autenticita’ delle sottoscrizioni, ma egli è tenuto, nell’esercizio del proprio ministero, allo svolgimento delle attività di tipo istruttorio e di tecnica redazionale proprie della sua funzione, tra cui il controllo di legalita’.

Nell’ambito di accordi che riguardino diritti su immobili, quindi il notaio dovrà effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali; gli accertamenti relativi alla conformità catastale, in particolar modo quella oggettiva, e alla legittimità urbanistica nonche’ alla legittimazione a disporre del bene, astenendosi dall’autenticare accordi che violino norme imperative o contrari all’ordine pubblico.

Il notaio dovrà inoltre rispettare le regole formali dettate dalla natura del negozio e dalla propria legge professionale, tra cui gli obblighi in materia di conservazione degli atti.

Fondamentale importanza per la validita’ dell’accordo conciliativo riveste, tra le altre, la regolarita’ urbanistica del bene oggetto di usucapione, trattandosi di norme, quelle del Testo Unico in materia di edilizia, che si pongono quali limiti all’autonomia privata in tema di circolazione di immobili al fine di evitare la commercializzazione di fabbricati abusivi o non conformi a legge.

Passando all’esame del caso concreto, dopo aver preso visione delle sessioni di mediazione intervenute prima della mia comparsa, la mia attivita’ si e’ orientata principalmente negli accertamenti sopra detti, in costante contatto con gli esponenti di ICAF, l’Avv. Altomano e il dott. Giordano, che si sono dimostrati preziosi “compagni” nel corso di questa vicenda. Nella specie, abbiamo proceduto a rintracciare le planimetrie di ciascun immobile (ai fini della predetta conformita’ oggettiva), a far eseguire a professionisti abilitati controlli edilizi ed urbanistici, a precisare i confini e le prestazioni energetiche di ciascun bene nonche’ a verificare i poteri di legittimazione di ciascuna parte in gioco.

Altro aspetto molto delicato ( e per il quale ammetto di non aver dormito sonni tranquilli) e’ stato quello relativo alla tassazione dell’accordo conciliativo che accerta l’intervenuta usucapione. Difatti, oltre ai “classico” aspetto fiscale volto ad evitare un’illecita elusione di imposta, tale per cui l’accertamento di usucapione sconta l’imposta proporzionale di registro, il procedimento di mediazione de quo si e’ inaspettatamente protratto oltre al 31 dicembre 2013, con conseguente applicazione della nuova normativa in materia di imposta di registro che ha previsto l’abrogazione di tutte le “agevolazioni” previste sino ad allora. Non si deve dimenticare che l’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00 , altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente. La questione, di non facile soluzione, si riferisce pertanto all’eventuale permanenza anche nell’anno 2014 dell’esenzione de quo. Sebbene ad oggi non esista una presa di posizione ufficiale, devo sostenere con forza la risposta affermativa. Non si tratta infatti di una banale agevolazione fiscale, ma di una scelta consapevole del nostro Legislatore per il perseguimento di fini o interessi ulteriori,  rispetto ai quali il trasferimento di beni non costituisce l’oggetto dei regimi di favore. Nello stesso senso si e’ peraltro espresso il Consiglio Nazionale del Notariato. Dopo svariati incontri con l’Agenzia delle Entrate sul punto, abbiamo deciso di procedere con la tassazione dell’accordo contenuto nel verbale di mediazione con l’esenzione sino ai 50.000 Euro.

Infine ci si e’ dovuti occupare della trascrizione dell’accordo, reso possibile dal cd. Decreto del Fare (legge 9 agosto 2013 n. 98) che ha introdotto il n. 12-bis all’art. 2643 c.c., il quale ha superato il contrasto giurisprudenziale sorto all’indomani dell’introduzione delle nuove procedure di risoluzione dei conflitti, permettendo la trascrizione dell’accordo conciliativo, con particolari profili di opponibilita’ verso i terzi.

Il dott. Ivan Giordano, Presidente ICAF-Milano e Coordinatore per la Lombardia del Forum Nazionale dei Mediatori, l’ha invitata ad intervenire in Parlamento per rendere noti a tutti i partecipanti al Forum i dettagli operativi, tecnici e fiscali, formali e sostanziali, del trasferimento immobiliare per usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione. Accetta l’invito? 

Accetto con molto piacere l’invito del dott. Giordano ad intervenire, e lusingato dell’opportunita’ offertami spero che l’esperienza maturata con l’istituto ICAF, insieme alla stessa acquisita nell’esercizio della professione notarile, spero possa apportare all’incontro un aiuto anche minimo al fine di rendere un servizio sempre migliore per il cittadino.

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