Le clausole vessatorie nei contratti di locazione ad uso diverso

di Avv. Giovanni Reho – La questione delle clausole vessatorie nei contratti di locazione ad uso commerciale richiede un’analisi che tenga conto sia della disciplina generale del Codice civile sia delle specificità normative del settore locatizio commerciale.

La disciplina fondamentale è contenuta negli articoli 33 e seguenti del Codice del Consumo e nell’art. 25 della legge n. 52 del 1996. Tuttavia, è fondamentale precisare che la disciplina consumeristica non si applica ai contratti tra imprese.

L’art. 33 del Codice del Consumo stabilisce che si considerano vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, malgrado la buona fede. L’articolo elenca poi una serie di clausole che si presumono vessatorie fino a prova contraria.

La giurisprudenza ha chiarito con fermezza che la disciplina delle clausole vessatorie si applica esclusivamente ai contratti per adesione, precisando che sussiste l’esigenza della specifica approvazione scritta delle clausole vessatorie avuto specificamente riguardo ai contratti «per adesione» e che possono definirsi tali soltanto quelle strutture negoziali destinate a regolare una serie indefinita di rapporti, tanto dal punto di vista sostanziale (se, cioè, predisposte da un contraente che esplichi attività contrattuale all’indirizzo di una pluralità indifferenziata di soggetti), quanto dal punto di vista formale (ove, cioè, predeterminate nel contenuto a mezzo di moduli o formulari utilizzabili in serie)”.

La disciplina delle clausole vessatorie presuppone infatti, sul piano logico e giuridico, che il contratto contenente la c.d. ‘clausola vessatoria’ sia destinato (formalmente o sostanzialmente) a regolare una serie indefinita di rapporti negoziali, tra la parte predisponente ed una pluralità di soggetti terzi”.

Nelle locazioni commerciali le clausole che deve destare attenzione sono quelle di seguito considerate.

Clausole di recesso unilaterale

Le clausole di recesso non sono automaticamente vessatorie. Occorre infatti distinguere tra clausole “a vantaggio” del predisponente e clausole “a carico” dell’aderente. Per le prime, la natura vessatoria sussiste solo se il vantaggio è unilaterale, mentre se nel contratto il comportamentale regolato dalla clausola è disciplinato allo stesso modo con riguardo ad entrambe le parti, la situazione di eguaglianza in cui si trovano le parti fuoriesce dalla previsione normativa.

Clausole penali

Le clausole penali generalmente non costituiscono clausole vessatorie. Ha infatti chiarito la giurisprudenza che le clausole penali, con le quali le parti hanno determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuta all’altra in caso di recesso o inadempimento, non rientrano tra quelle che necessitano di specifica approvazione.

Clausole di esonero da responsabilità

La clausola che esclude l’indennizzo per migliorie non costituisce clausola vessatoria a norma dell’art. 1341 la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un’indennità per i miglioramenti, atteso che la clausola non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi l’ha predisposta.

Clausole di rivalutazione del canone

Particolare attenzione merita la disciplina della rivalutazione del canone. Si è affermato in giurisprudenza il principio secondo il quale la richiesta di aggiornamento del canone in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituiscono clausole in contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.

Deve inoltre considerarsi quanto segue.

L’art. 79 della legge 392/1978 stabilisce che “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

Tuttavia, per i contratti con canone annuo superiore a euro 250.000, l’art. 79 consente alle parti di “concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge”.

Nei rapporti tra imprese, la disciplina vessatoria trova applicazione limitata. La giurisprudenza ha infatti avuto modo di confermare che la disciplina sulle clausole vessatorie ex art. 1341 c.c. si applica esclusivamente nei contratti conclusi mediante condizioni generali di contratto, cioè predisposte unilateralmente da una parte e accettate dall’altra in forma di adesione, in assenza di una vera trattativa. Ciò non ricorre nei contratti negoziati bilateralmente, in particolare se stipulati da soggetti giuridici dotati di pari capacità contrattuale e assistiti da professionisti.

In conclusione, le clausole vessatorie nei contratti di locazione commerciale devono essere valutate caso per caso, considerando:

la natura del contratto: se si tratta di condizioni generali predisposte per una serie indefinita di rapporti o di un contratto specificamente negoziato;

la qualità dei contraenti: se si tratta di rapporti tra imprese o tra professionista e consumatore;

il contenuto specifico delle clausole: verificando se rientrano nelle tipologie tassativamente previste dall’art. 1341 c.c.;

Il rispetto della disciplina speciale: considerando i limiti imperativi della legge 392/1978;

l’eventuale specifica approvazione: quando richiesta, deve essere effettuata con sottoscrizione separata e specifica.

Avv. Giovanni Reho, rehoandpartners

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