Lastrico solare e ripartizione delle spese condominiali: il chiarimento della Cassazione

di Avv. Giovanni Reho e Avv. Laura Summo – Le controversie condominiali sulla ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e il rifacimento del lastrico solare sono frequenti. L’art. 1126 c.c. disciplina questo aspetto, stabilendo che, quando l’uso del lastrico solare o di una sua parte non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione. I restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso servita dal lastrico, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari.

La pronuncia della Corte di Cassazione sulla natura giuridica del lastrico solare

Di recente, la Corte di Cassazione è intervenuta sull’argomento con la sentenza n. 30791/2024 del 2 dicembre 2024, chiarendo un aspetto fondamentale, soprattutto nei casi di danni da infiltrazioni provenienti dai terrazzi di copertura dell’edificio.

La vicenda giudiziaria ha preso origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da una condomina per infiltrazioni causate dal lastrico solare. Il condominio, convenuto in giudizio, ha respinto ogni responsabilità, sostenendo che la manutenzione fosse di esclusiva competenza della proprietaria del terrazzo.

Presunzione di condominialità del lastrico solare

Con questa sentenza, la Corte ha ribadito che il lastrico solare è considerato parte comune dell’edificio, salvo prova contraria. La presunzione di condominialità può essere superata solo attraverso una riserva di proprietà chiara ed esplicita, contenuta nell’atto costitutivo del condominio.

Tale principio si allinea alla giurisprudenza consolidata della Corte (cfr. Cass. n. 27363/2021 e Cass. n. 13279/2004), secondo cui le parti comuni di un condominio sono individuate dall’art. 1117 c.c.. Per escludere la condominialità di un bene, è necessario un titolo che attribuisca espressamente la proprietà esclusiva a un terzo.

Ruolo del regolamento di condominio

Un aspetto rilevante della sentenza riguarda il ruolo del regolamento condominiale nella determinazione della proprietà del lastrico solare. La Corte ha chiarito che il regolamento, di per sé, non può prevalere sull’atto costitutivo del condominio, a meno che non sia allegato al primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare e trascritto nei registri immobiliari. In alternativa, può vincolare i condomini solo se approvato all’unanimità e riconosciuto come atto negoziale con effetti traslativi di diritti reali.

Le conseguenze pratiche della sentenza

Nel caso specifico, la Corte ha confermato la responsabilità del condominio, sottolineando che, in assenza di una riserva di proprietà espressa, il lastrico solare è da considerarsi parte comune. Il principio di diritto enunciato nella sentenza recita:

“L’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio.”

Questa pronuncia assume un’importanza cruciale per risolvere le frequenti dispute sulla ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare, confermando che, salvo diversa disposizione nell’atto costitutivo, i terrazzi di copertura sono beni condominiali.

Avv. Giovanni Reho – Avv. Laura Summo, rehoandpartners

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