mediazione(di Ivan Giordano) – La riforma del condominio (L.220/2012) in vigore dal 18.06.2013 ha senza dubbio introdotto importanti novità nella gestione condominiale, portando con sé grandi responsabilità in capo agli amministratori.

Dapprima un nuovo impianto contabile nel quale debbono essere rilevati dati economici, reddituali, fiscali, patrimoniali oltre che informazioni qualitative legate all’andamento di gestione, soggette a tre livelli di verifica:

  • Il diritto di accesso agli atti da parte di tutti i titolari di diritti reali e di godimento
    Il ruolo di uno specifico “consiglio” con funzioni consultive e di controllo
    la figura professionale del Revisore Condominiale che, non già ai sensi della citata riforma ma ai sensi della Legge 04/2013, deve esercitare nell’ambito di un’associazione professionale (unica associazione oggi in Italia AIREC – Associazione Italiana Revisori Condominiali)

Dal punto di vista della responsabilità degli amministratori si richiama il “nuovo” art.1129 del Codice Civile che prevede che, “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Il citato ’art.63, al comma secondo, prevede che i creditori del condominio (tipicamente i fornitori), prima di agire anche giudizialmente nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, devono agire nei confronti dei condòmini morosi.

Oltretutto, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Ne deriva che i soggetti coinvolti, in caso di morosità, sono generalmente quattro:

  • i fornitori, che hanno forti limiti nel recuperare i crediti e che devono aggredire dapprima (eventualmente) il patrimonio condominiale (disponibilità liquide, beni mobili e immobili condominiali, etc. dati che dovranno risultare, ai sensi dell’art.1130 bis del Codice Civile, dal rendiconto), poi i condòmini morosi e solo infine i condòmini in regola con i pagamenti
  • l’amministratore, per la responsabilità civile derivante dall’eventuale omesso avvio di pratiche forzose (salvo dispensa assembleare) per il recupero dei crediti, decorsi sei mesi dall’approvazione del rendiconto oltre che rispetto al rapporto di mandato che lo lega all’assemblea
  • i condòmini in regola con i pagamenti, che perdono potere contrattuale con i fornitori, percepiscono un generale calo della qualità dei servizi e della gestione condominiale, rischiano l’aggressione del patrimonio comune e hanno solo un “paravento” rispetto al patrimonio personale che è rappresentato dalla preventiva escussione nei confronti dei condòmini morosi
  • i condòmini morosi, che devono essere segnalati con ogni loro dato personale ai fornitori che ne facciano richiesta, che rischiano il distacco dal godimento di servizi comuni, che sosterranno l’aggravio di spese legali, i cui beni (inclusa l’abitazione) e le cui disponibilità possono essere assoggettati a pignoramento con inevitabili conseguenze sotto il profilo economico e patrimoniale ma anche bancario e finanziario

La mediazione civile, preventivamente autorizzata dall’assemblea come tentativo propedeutico all’avvio di un’azione forzosa, rappresenta uno strumento economico, rapido ed efficace per soddisfare le evidenti esigenze di tutte le parti interessate alla morosità.
Alla mediazione può partecipare, per conto del condominio, l’amministratore, con o senza assistenza legale. Entro 30 giorni amministratore, condòmino moroso e mediatore si incontrano presso l’Organismo di Mediazione accreditato al Ministero della Giustizia, ed entro 3 mesi le parti devono concludere il procedimento. La mancata partecipazione o la mancata accettazione di una proposta del mediatore possono generare gravi effetti nel giudizio, importante incentivo al buon esito stragiudiziale della controversia.
La mediazione ha costi assolutamente contenuti: l’intero procedimento infatti, fino a morosità di €.25.000,00, ha un costo compreso fra €.43,00 ed €.240,00 che può essere del tutto gratuito grazie ad un sistema di crediti d’imposta IRPEF (unico costo €.40,00 + Iva di diritti di segreteria) salvo l’eventuale assistenza legale che però, nel caso di specie, è facoltativa. Il costo è invece zero se a seguito di un primo incontro di programmazione non si dovesse raggiunge l’accordo o si dovesse rilevare che il condòmino moroso non ha partecipato.
I costi della mediazione possono essere concordemente stabiliti in capo al condòmino moroso senza che il procedimento generi alcun costo per il condominio; il condòmino moroso, evitando le conseguenze di un’azione giudiziaria, troverà ampi benefici nel sottoscrivere un accordo che, non appena sottoscritto, lo esclude dal novero dei morosi e lo protegge da ogni possibile danno derivante da un’azione giudiziaria.
Il tutto, amministrato in meno di 3 mesi, garantisce al condominio flussi di cassa positivi in tempi certamente più rapidi di ogni possibile esito derivante dall’azione giudiziaria, non genera attriti nel rapporto condòmino/amministratore tutelando gli equilibri delle maggioranze assembleari (e quindi l’incarico professionale dell’amministratore), consente di sottoscrivere piani di pagamento sostenibili con i fornitori, tutela il patrimonio condominiale.
Secondo le statistiche disponibili, oltre il 90% dei recuperi credito condominiali tramite il procedimento di mediazione si conclude con accordo, e oltre il 50% con costi zero in capo al condominio.
Il verbale di accordo infine rappresenta (in presenza degli avvocati o in caso contrario salvo omologa) titolo esecutivo valido anche per l’esecuzione forzata e il pignoramento immobiliare, evitando così, in caso di successiva inadempienza, il ricorso al decreto ingiuntivo, con un evidente risparmio in termini di costi e di aggravio procedurale.
Il secondo numero della rubrica Accordo Possibile tratterà di “Mediazione nelle liti condominiali”, affrontando, fra gli altri, il delicato tema delle morosità, purtroppo oltremodo attuale.

Dott. Ivan Giordano

(Presidente di ICAF, Istituto di Conciliazione e Alta Formazione)

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