Intervista di Giuseppina Gallotti a Ivan Giordano, Direttore Scientifico di IGM – Societa’ di Revisione Condominiale e di Enti di Gestione di Immobili. 

Dottor Giordano, come nasce il progetto IGM e della revisione condominiale e immobiliare ?   

Dopo oltre 10 anni di esperienza e sperimentazione in ambito immobiliare, nel 2008 ho costituito IGM,  societa’ di servizi nel settore immobiliare che presto e’ divenuta la prima societa’ di revisione condominiale e di enti di gestione di immobili. Dopo centinaia di incarichi consulenziali e di revisione nel settore immobiliare e condominiale, ho voluto condividere le esperienze e le competenze di “IGM – Società di revisione condominiale e di enti di gestione di immobili” con un pool di professionisti progettando e realizzando l’unico network nazionale di revisori condominiali.

La società, solida e strutturata, ha oggi €.180.000,00 di capitale sociale interamente versato, a tutela dei propri utenti e per affermarsi sul mercato con basi strutturate che garantiscono adeguati investimenti nella formazione abilitante e continua dei propri revisori condominiali.

L’esigenza di strutturare la società con basi solide rappresenta un ulteriore indice della serietà con cui ho inteso affrontare l’ampia area dei servizi legati alla revisione condominiale, a fronte di realtà sempre più diffuse nel settore costituite da professionisti improvvisati che si dichiarano “qualificati” revisori condominiali senza adeguate basi formative ed esperienziali, esponendo il cliente al rischio di affrontare le azioni successive all’elaborato di revisione su basi tecniche inadeguate e non sostenibili.

Dottor Giordano, ha accennato ad un network di professionisti, quali sono le peculiarità e i punti di forza di questa sua idea innovativa ?  

L’esigenza di strutturare la società con basi solide rappresenta un ulteriore indice della serietà con cui ho inteso affrontare l’ampia area dei servizi legati alla revisione condominiale, a fronte di realtà sempre più diffuse nel settore costituite da professionisti improvvisati che si dichiarano “qualificati” revisori condominiali senza adeguate basi formative ed esperienziali, esponendo il cliente al rischio di affrontare le azioni successive all’elaborato di revisione su basi tecniche inadeguate e non sostenibili.

Nel 2017, dopo anni di studio e sperimentazione che mi hanno visto docente nei corsi di formazione per amministratori condominiali, per revisori condominiali, per agenti immobiliari  oltre che docente nei corsi di specializzazione e alta formazione delle aree giuridiche ed economiche,  ho realizzato il network di professionisti che oggi contraddistingue IGM,  con l’apertura di point su tutto il territorio nazionale, coordinati, monitorati e scientificamente assistiti dalla centrale operativa di Milano.

I professionisti che collaborano con IGM sono tutti formati da ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione (Ente di Formazione accreditato al Ministero della Giustizia al n.294 e CERTIFICATO UNI EN ISO  9001:2015) e sono tutti iscritti AIREC – Associazione Italiana Revisori Condominiali, che è la prima associazione di categoria che disciplina e monitora l’operato di revisori condominiali costituita in Italia.

Dottore, per addentrarci con maggior dettaglio nella materia:  cosa si intende tecnicamente per Revisione Condominiale ? 

La revisione condominiale ai sensi dell’art.1130 bis del Codice Civile e della Norma UNI 10801-2016 rappresenta un complesso processo di verifiche contabili, fiscali, amministrative, legali, tecniche, e gestionali.

Per comprendere meglio le caratteristiche di tali verifiche occorre partire dall’analisi congiunta degli articoli 1129, 1130 e 1130 bis del Codice Civile, che consentono di rilevare alcuni degli aspetti critici che caratterizzano l’attività’ di  amministrazione condominiale : documenti obbligatori di cui l’amministratore deve garantire la puntuale cura e tenuta, obbligo di conservazione delle scritture e delle pezze giustificative del rendiconto condominiale per 10 anni e modalità di redazione del rendiconto condominiale. Quest’ultimo, oltre ad essere chiaramente disciplinato dall’art.1130 bis del Codice Civile è altresì tecnicamente normato nell’ambito della norma UNI 10801-2016 al punto 3.25 e definito come: “Documento informativo che si compone di un registro della contabilità nel quale sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata e in uscita, un riepilogo finanziario nel quale sono annotati i crediti e i debiti, le giacenze di cassa e ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio e della nota sintetica esplicativa che deve contenere indicazioni circa le modalità di gestione adottate, i rapporti in corso e le questioni pendenti.”

La previsione ex art.1130 bis di verifica della contabilità prodromica alla redazione del “rendiconto condominiale” da affidarsi ad un “revisore” necessita di definire cosa debba intendersi e come debba materialmente espletarsi l’attività erogata da questa nuova figura professionale. Anche in questo caso la norma tecnica UNI 10801-2016 ci fornisce le linee guida al punto 3.32  definendo la revisione come  un “Processo sistematico di verifiche e controlli e relative evidenze per esprimere una valutazione, oggettiva rispetto ai criteri della verifica stessa, posto in essere da un soggetto terzo rispetto a chi ha redatto il rendiconto condominiale (preferibilmente indipendente e qualificato, composto anche da più individui) di carattere amministrativo, contabile, fiscale, contrattuale e gestionale. Detto processo ha l’obiettivo di verificare che quanto rappresentato nel rendiconto condominiale sia corrispondente o meno alla concreta realtà condominiale.”

Per concludere questa breve intervista, Dottor Giordano  quali sono le figure professionali che possono essere coinvolte in questo processo di verifiche e controlli e quanto sono importanti per il buon esito della revisione ?

Contabili, fiscalisti, revisori, avvocati, professionisti dell’area tecnica (periti, geometri, architetti, ingegneri), amministratori condominiali e immobiliari, agenti immobiliari, mediatori civili, responsabili di organismi di mediazione, magistrati, notai e molte altre figure professionali sono a vario titolo coinvolte nel processo di revisione immobiliare.

Nel testo “Il Revisore Condominiale” edito da Maggioli Editore e da me scritto,  i Notai Giovanni Ricci e Alessandra Radaelli titolari dell’omonimo studio in Milano, hanno fornito il loro punto di vista evidenziando l’importanza della revisione condominiale come strumento di tutela della proprietà immobiliare  e della sinergia tra i professionisti coinvolti.  La revisione condominiale, anche quando magistralmente gestita e redatta, rischia di diventare uno strumento di scarsa utilità o il cui utilizzo può risultare addirittura dannoso, se sin dall’inizio del processo di revisione tutte le figure professionali coinvolte per competenze o per finalità non si relazionano consapevolmente fra loro.

Il magistrato Massimo Moriconi, presidente della XIII sezione del Tribunale di Roma, già presidente del Tribunale di Ostia, ha scritto,  nel medesimo testo,  un interessante contributo con riferimento alle responsabilità professionali derivanti dalla revisione condominiale a conferma che quest’ultima non può’ essere gestita da professionisti improvvisati  e senza adeguate basi formative ed esperienziali.

Proprio per questo inderogabile principio di affidare la revisione a professionisti equipaggiati con una formazione d’eccellenza, aggiornamenti continui  e un solido bagaglio esperienziale, ha portato IGM  a dotarsi di un “SGQ – Sistema Gestione Qualità” interno  conforme alla definizione di “revisione contabile”  prevista al punto 3.32 della NORMA UNI 10801-2016.

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