Rubrica a cura di Ivan Giordano, Direttore Scientifico AIREC – Associazione Italiana Revisori Condominiali; Presidente ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione; Amministratore Delegato IGM – SOCIETA’ DI REVISIONE CONDOMINIALE, Primo network nazionale di revisori condominiali.

di Stefano Cattaneo e Gabriella Fraschini – Lo scenario giuridico entro il quale si muovono gli amministratori di condominio è cambiato radicalmente nel 2013 a partire da due importanti e relativamente recenti atti legislativi che non si sono ancora consolidati nella coscienza e consapevolezza del proprio agire quotidiano in strati larghissimi di amministratori.

La legge 4/2013 che ha attirano nella sfera delle professioni regolamentate e quindi da svolgere  con gli elevati requisiti di professionalità richiesti, tutti coloro che svolgono per professione, non occasionalmente quindi, l’amministrazione dei più Condominii.

Le legge 220/2012, entrata in vigore il 18/6/2013, che nel modificare la normativa civilistica condominiale ha introdotto una estesa ed articolata regolamentazione su obblighi e doveri in capo all’amministratore e sulle modalità di redazione del Rendiconto condominiale che rappresenta il cuore della cosiddetta “riforma  condominale”. Il portato dei nuovi artt. 1129, 1130 e 1130 bis è ancora oggi, a distanza di 4 anni, aspetto largamente sottovalutato dagli amministratori condominiali e dalle loro associazioni di categoria.

E’  alla luce di tali novità che va esaminato il momento delicatissimo del passaggio di consegna tra amministratori di condominio che deve intendersi, rispetto alle responsabilità professionali in capo all’amministratore, il momento “topico” della gestione condominiale, ne rappresenta infatti il principio e la fine.

Molti professionisti tendono a sottovalutare, minimizzando direi irresponsabilmente, la portata e gli effetti di tale momento.

Da un lato l’amministratore uscente  ritiene di assolvere ai propri obblighi professionali con la consegna (ovviamente non esaminiamo in questo contesto i comportamenti patologici della non consegna della documentazione e che attiverebbero il reato di appropriazione indebita) di tutta la documentazione in suo possesso ritenendo in questo modo che le sue responsabilità professionali decadano con la sola sottoscrizione del verbale di consegna. In ciò indotto erroneamente dalla nuova Norma UNI 10801, appendice A.13, ancora inadeguata sul punto).

Dall’altro l’amministratore subentrante, spesso per ragioni soggettive volte a non suscitare rancori o conflittualità con il collega, (magari anche solo per aderire ad un codice deontologico associativo che tale comportamento distensivo lo invita esplicitamente a tenere o per una interpretazione pedissequa della stessa Norma UNI 10801, appendice A.4, che invita l’amministratore ad astenersi da azioni che possano in qualsiasi modo ledere la reputazione dei colleghi), assume un comportamento molto conciliante rimuovendo così la necessità di gestire questo momento “topico” di presa in carico di un Condominio con il rigore e la scrupolosità che ci si aspetterebbe da un professionista.

La responsabilità professionale ormai acquisita dalla legge 4/2013 gli imporrebbe infatti di valutare subito, in quella specifica circostanza, il sussistere di eventuali ragioni che potrebbero pregiudicare la continuità gestionale del Condominio a causa di una incertezza sui rapporti giuridici ad esso relativi, sugli equilibri finanziari, sugli adempimenti fiscali e normativi in generale, su una inadeguata rappresentazione delle questioni pendenti e della situazione patrimoniale.

L’amministratore subentrante, che in sede di accettazione dell’incarico si sarebbe dovuto già fare una idea abbastanza precisa del Condominio che andrà ad amministrare, non  deve quindi subire il passaggio di consegne ma, piuttosto governarlo, avendo ben chiaro l’insieme documentale che si dovrebbe attendere (sia perché obbligatorio sia perché relativo alle caratteristiche strutturali,  tecniche e impiantistiche del Condominio de quo).

Alcuni esempi: in forza degli obblighi di consegna di tutta la documentazione in suo possesso e di conservazione decennale dei documenti contabili (art. 1129 CC comma 8) ci si deve attendere la consegna di tutti gli estratti conto bancari, dei Mod. 770 nonché delle pezze giustificative delle 10 gestioni precedenti (art. 1130 bis comma 2).

In forza degli obblighi di tenuta di ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza del condominio e degli impianti comuni (art. 1129, comma 12, punto 6), in presenza di autorimessa di superficie superiore ai 300 mq. ci si deve  attendere la consegna del CPI debitamente rinnovato;

a fronte di un contratto di erogazione dell’energia elettrica superiore ai 6 Kw ci si deve attendere la consegna del Progetto degli schemi elettrici.

Ne segue che la redazione di una check list del passaggio consegne determina una cesura tra le responsabilità professionali che rimangono in capo all’amministratore uscente e quelle che andrà ad assumersi l’amministratore subentrante in relazione all’esercizio del suo mandato.

Il revisore condominiale può così essere un utile ed opportuno aiuto all’amministratore subentrante svolgendo un importante ruolo di analisi del contesto condominiale gestionale, tecnico, giuridico, fiscale e amministrativo al fine di definire la check list documentale attesa e l’approccio più adatto a gestire formalmente le relazioni con l’amministratore uscente ed a tutelare la posizione professionale dell’amministratore subentrante.

La modalità sino ad oggi seguita in base alla quale il subentrante sottoscrive,magari “salvo verifica”, un verbale di consegna redatto a totale discrezione dall’uscente dev’essere sostituita da una check list entro la quale collocare la documentazione ricevuta ed in grado quindi di evidenziare immediatamente tutte le carenze documentali del passaggio consegne.

In caso di indisponibilità od inerzia il revisore condominiale può anche assicurare una assistenza professionale nella gestione dei rapporti con l’amministratore uscente, divenuto a questo punto controparte, nell’ambito del procedimento di mediazione, condividendo con il legale incaricato dal committente la condivisione delle strategie operative.

A conclusione di un passaggio di consegne problematico, lacunoso e carente, privo di quadrature contabili il revisore condominiale, in una sorta di consulenza in itinere, potrà  essere chiamato ad una attività di revisione dei Rendiconti consistente nella verifica della conformità tra l’operato dell’amministratore e le fonti normative, giurisprudenziali e tecniche e della Scienza contabile applicabile al caso di specie vigenti prestando l’eventuale doverosa attenzione nell’applicazione dei due diversi impianti normativi pre-riforma (quindi ante 18.06.2013) e post-riforma (quindi post 18.06.2013).

Stefano Cattaneo

Gabriella Fraschini

(Revisori AIReC)

Direttore Scientifico: Dott. Ivan Giordano

Coordinatore Editoriale: Dott. Carlo Turoli

IL REVISORE CONDOMINIALE

Vuoi contattare l’autore o la redazione? Vuoi sottoporre quesiti da approfondire nelle prossime uscite? Scrivi a info@contattagliesperti.it

Richiedi un preventivo per la revisione contabile del tuo condominio a preventivi@igmpoint.it

Vuoi diventare “Revisore Condominiale” e lavorare attivamente nel NETWORK IGM – Revisori Condominiali Associati? Scrivi a carlo.turoli@igmpoint.com

Vuoi conoscere le proposte formative accreditate agli professionali? Scrivi a formazione@istitutoicaf.it

Vuoi avviare una mediazione civile? Scrivi a info@istitutoicaf.it, sarai ricontattato per ricevere assistenza dai nostri esperti

Vuoi iscriverti all’Associazione Italiana Revisori Condominiali AIREC? Scrivi a info@airec.info

CONSULTA IL CALENDARIO DEI CORSI ICAF >>

Comments

comments