PROTAGONISTI DEL PROCEDIMENTO

Parte istante:

 

  • signor Hichem Hamed Betadi: proprietario di una pizzeria d’asporto di Milano
    Cinestetico. Persona perbene, è solito utilizzare un tono di voce piuttosto alto; l’unica preoccupazione che ha è che gli italiani si prendano gioco di lui (difatti l’avvocato gli è stato consigliato da un suo amico egiziano).

  • avv. Luca Banello: avvocato di Hichem Hamed Betadi
    Uditivo puro. Ha già svolto diverse mediazioni in cui una parte non è un cittadino italiano.

 

Parte convenuta:

 

  • geom. Alessandra Cannoni: amministratrice del condominio in cui si trova la pizzeria del signor Betadi
    Visiva. Ascolta i consigli degli altri senza lasciarsi convincere facilmente.

  • avv. Alberto Felce: avvocato del condominio
    Uditivo. Durante la mediazione risulterà quasi completamente assente.

 

Mediatori:

 

  • dott. Danilo Sala: mediatore principale; mediatore civile ICAF e Revisore Condominiale AIREC

  • Yasser Fahim: co-mediatore e mediatore culturale; mediatore civile ICAF e membro dell’Associazione U.C.E.E.I. (Unione Comunità Euro Egiziana in Italia) avente sede a Milano.

 

SVOLGIMENTO

 

In data 28.12.2013 l’Organismo di Mediazione ICAF di Milano riceve un’istanza di mediazione da parte del condomino signor Hichem Hamed Betadi che impugna la delibera assembleare del condominio in cui si trova la sua attività commerciale.
L’avvio dell’istanza di mediazione interrompe i termini di decadenza entro i quali è possibile impugnare la delibera assembleare per annullabilità (30 giorni).

 

MATERIA OGGETTO DELLA CONTROVERSIA: CONDOMINIO

 

CONDIZIONE DI PROCEDIBILITÀ: SI

 

ASSISTENZA LEGALE OBBLIGATORIA: SI

 

Nella breve descrizione dell’oggetto della controversia, scritto dal signor Betadi congiuntamente al suo avvocato Luca Banello poiché il signor Betadi non parla molto bene l’italiano, si apprende che il signor Betadi contesta l’addebito delle quote acqua, così come emerso nel consuntivo dell’assemblea del 20.12.2013 alla quale il signor Betadi non ha partecipato e del quale è venuto a conoscenza al momento del ricevimento del verbale, avvenuto in data 27.12.2013.

 

Alla prima convocazione, fissata per il giorno 15.01.2014, rispondono tutti in maniera positiva. L’avv. Luca Banello chiede se sia possibile avere un mediatore culturale per il suo cliente. In questi casi ICAF si rivolge all’Associazione U.C.E.E.I., con cui collabora per i casi di mediazione nei quali una delle parti sia di lingua araba.
L’Associazione U.C.E.E.I. invia Yasser Fahim, che ha anche seguito il corso per mediatori civili presso ICAF, al fine di svolgere al meglio il suo ruolo.

 

Data la materia oggetto di controversia, la contestazione di un rendiconto condominiale, il Responsabile dell’Organismo ICAF nomina come mediatore principale il dott. Danilo Sala, che è un mediatore ICAF ed è iscritto ad AIREC, l’Associazione Italiana dei REvisori Condominiali.

 

Il giorno fissato, si presentano Hichem Hamed Betadi assistito dall’avv. Luca Banello, l’amministratrice del condominio geom. Alessandra Cannoni assistita dall’avv. Alberto Felce, il mediatore-revisore dott. Danilo Sala coadiuvato dal mediatore culturale Yasser Fahim.
L’amministratrice partecipa direttamente al procedimento di mediazione, senza dover prima convocare un’assemblea per farsi carico del mandato poiché mesi prima ha sottoscritto un documento con tutti i suoi condomìni in cui si specifica che, nel caso di avvio o partecipazione ad un procedimento di mediazione civile, può partecipare e prendere decisioni per conto del condominio, sentito il parere dei consiglieri nominati dall’assemblea e nel rispetto del parere professionale dell’avvocato del condominio, entro la soglia di €.10.000,00. In questo modo si risparmiano tempo e denaro.

 

Il mediatore presenta alle parti l’istituto della mediazione civile, le caratteristiche e i vantaggi fiscali, dopodiché Yasser Fahim traduce in lingua araba.

 

Si dà corso ad una sessione congiunta iniziale dando la parola alla parte istante che, tramite l’avv. Banello, spiega il motivo della contestazione della delibera assembleare. Il signor Betadi, da quasi un anno conduce una pizzeria che si trova al piano terreno dello stabile amministrato dalla geom. Cannoni. Dal momento che in precedenza, al suo posto, c’era un negozio di abbigliamento, all’unità immobiliare attualmente adibita a pizzeria, venivano da sempre addebitate n.2 quote acqua su 40 complessive, pari a circa il 5% dei consumi totali dell’edificio. Unitamente alla convocazione dell’assemblea ordinaria nella quale è stato sottoposto al parere assembleare l’approvazione del rendiconto consuntivo, il prospetto di riparto delle quote acqua riportava, come sempre in passato, n.2 quote. Il signor Betadi, non avendo nulla da contestare rispetto al rendiconto presentato dall’amministratrice, ha ritenuto di non partecipare all’assemblea.

 

Dal verbale ricevuto dal signor Betadi in data 27.12.2013, lo stesso ha rilevato che in sede di assemblea, in sua assenza, il riparto delle spese di consumo dell’acqua è stato modificato: secondo il signor Betadi, infatti, l’amministratrice, su richiesta unanime dei presenti all’assemblea, ha attribuito il 50% dei consumi di acqua potabile dell’intero edificio alla sua unità immobiliare adibita a pizzeria, senza che fossero analiticamente indicate le modalità di calcolo di detti consumi, pari ad un importo di €.6.000,00.

 

L’amministratrice Cannoni interviene spiegando che i consumi di acqua potabile da quando si è insediata la pizzeria del signor Betadi sono esattamente raddoppiati; la stessa afferma di aver tentato in più occasioni di confrontarsi con il signor Betadi il quale, a suo dire, si è sempre reso irreperibile non rispondendo a telefonate e non riscontrando lettere raccomandate all’uopo inoltrategli; il signor Betadi, inoltre, secondo la geom. Cannoni, non ha mai presenziato ad assemblee od incontri condominiali. Analizzata tale situazione, i condòmini in sede di assemblea hanno ritenuto di addebitare il 50% di quote acqua alla pizzeria, anche sulla base delle altre esperienze che l’amministratrice ha riportato loro a titolo di esempio, per casi analoghi avvenuti in altri condomini. Poi aggiunge ironicamente che se il signor Betadi non ha i soldi per pagare, poteva dirglielo subito invece che chiamarlo in mediazione, sottolineando un presunto utilizzo strumentale del procedimento di mediazione da parte del signor Betadi finalizzato a sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali o quantomeno a ritardarlo.
Il dott. Fahim traduce alcuni passaggi fondamentali di quanto sino ad ora esposto in sessione congiunta.

 

Il signor Betadi, alzando il tono di voce, dice di essere una persona onesta che ha onorato sempre tutti i suoi debiti, e di non essere potuto venire alle assemblee non per sfuggire ai suoi doveri ma perché si tenevano nei giorni di maggior afflusso di clienti alla pizzeria (venerdì sera) ma ha sempre chiesto di farsi mandare i verbali, ma purtroppo ha ricevuto solo l’ultimo (e non quello delle altre due assemblee che sono state fatte nell’arco dell’anno). L’avvocato Banello aggiunge che il signor Betadi ha avviato la mediazione proprio per evitare che ci creino degli inutili contenziosi e nello specifico per evitare di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per l’impugnazione della delibera contestata, e allo scopo di definire prontamente l’effettivo debito del signor Betadi e poterlo tempestivamente saldare, determinando per il futuro criteri di riparto condivisi.

 

Il mediatore e il co-mediatore capiscono che è il momento di chiedere una prima sessione separata con il signor Betadi e il suo avvocato.

 

Il signor Betadi spiega di essere entrato in possesso del locale circa un anno e mezzo prima. Gli ci sono voluti quasi 6 mesi per sistemarlo, dato che prima era adibito a negozio di abbigliamento. Oltre a tutte le pratiche comunali (e qui si altera un po’ contro la burocrazia italiana), ha dovuto attendere anche per avere dei permessi e delle autorizzazioni da parte del condominio. Trattandosi di un locale di circa 80 metri quadrati, aveva chiesto al condominio se poteva creare uno spazio interno nel cortile per fare accomodare i clienti per mangiare, ma gli è sempre stato negato. Dalle parole del signor Betadi emerge chiaramente l’idea che i condòmini abbiano fatto di tutto per creargli difficoltà solo perché un ristorante convoglierebbe forti afflussi di persone nei pressi del palazzo rispetto ad altre attività commerciali sino a quel momento esercitate.
Il mediatore chiede al signor Betadi e al suo avvocato se hanno anche solo un’idea di quale addebito possa esistere per le quote acque di una pizzeria avente le caratteristiche della sua. Il signor Betadi afferma di aver lavorato diversi anni, insieme ad un socio, in un ristorante di Milano e che le quote acqua erano quasi identiche, se non più alte, rispetto a quelle addebitategli; però, evidenzia che si trattava di un ristorante, non di una pizzeria d’asporto.
Il signor Betadi vuole pagare, ma desidera solamente avere la certezza che l’amministratrice gli addebiti la giusta quantità di quote acqua, e il criterio rappresentato dal condominio a supporto dell’addebito gli risultava essere arbitrario e non rappresentativo degli effettivi possibili consumi.

 

I mediatori ringraziano il signor Betadi e gli chiedono se eventualmente possono fare parola con la parte convenuta rispetto a quanto si sono detti; il signor Betadi, prima guarda il suo avvocato e poi acconsente.

 

Il mediatore procede quindi alla sessione separata con l’amministratrice Cannoni e il suo avvocato. Il mediatore culturale è presente nel caso occorresse in seguito tradurre in arabo quanto emerso.
Effettivamente l’amministratrice ammette di non aver mai fatto delle rilevazioni sul consumo di quote acqua della pizzeria ma, sulla base di esperienze con attività commerciali simili, si è comportato in questo modo. Dice di essere cosciente che il consumo d’acqua di una pizzeria d’asporto non è come quello di un ristorante; però aggiunge che il signor Betadi non fa solo pizze d’asporto ma anche colazioni, pranzi e cene d’asporto a base di verdura, carne, pesce; inoltre ha adibito il retro del negozio ad abitazione (lavandino, servizi, due docce) e tutti coloro che lavorano lì (in tutto 6 persone) li utilizzano liberamente dalla mattina alle 6 fino a tarda notte. Alcuni condòmini si lamentano di questo e anche di altri aspetti, ad esempio il parcheggio dei motorini sul marciapiede accanto all’ingresso del palazzo al posto che nell’apposito parcheggio, però l’amministratrice ammette di averli sempre tenuti “a bada”. Per questo motivo l’addebito indicativo delle quote acqua non sembra all’amministratrice così sbagliato perché tanto, non emergerebbe un consumo d’acqua molto minore.
Il mediatore a questo punto spiega che il signor Betadi vuole pagare le quote acqua che gli spettano, anzi sa benissimo che un’attività come la sua richiede un’elevata spesa legata al consumo dell’acqua, ma vuole anche avere la certezza che le ripartizioni siano corrette e precise.

 

Il mediatore inoltre, come detto anche “revisore condominiale AIREC”, si confronta in sessione separata con l’amministratrice rispetto alla correttezza formale oltre che sostanziale del modus operandi messo in atto, con particolare riferimento:

 

  • Modifiche dei riparti apportate in assemblea, considerando la presenza solo parziale dei condòmini.

  • Individuazione criterio più equo e puntuale per il riparto dei consumi di acqua potabile rispetto al criterio giurisprudenziale dei millesimi.

  • Possibile impugnazione formale dell’assemblea in esame.

  • Possibile impugnazione di future assemblee in caso di non identificazione di un criterio equo e possibilmente condiviso nel riparto dei consumi dell’acqua potabile.

  • Possibile opposizione a decreto ingiuntivo.

  • Crisi di liquidità per il condominio in caso di morosità.

  • Costituzione di fondo morosi a carico di tutti gli altri condòmini in caso di morosità.

  • Sostenimento di spese legali in caso di azioni giudiziarie.

 

Sulla base di quanto emerso nelle sessioni separate, si dà corso ad una sessione congiunta finale nella quale le parti definiscono il seguente accordo:

 

  • L’amministratrice si obbliga a far installare un macchinario per rilevare in maniera precisa i consumi di acqua della pizzeria del signor Betadi e a comunicare tali consumi al signor Betadi.

  • Il signor Betadi si impegna a pagare tempestivamente, non appena riceve la comunicazione dell’effettivo consumo delle quote acqua, con determinazione del corretto conguaglio.

  • In forza dell’ampio mandato già conferito all’amministratrice di definire controversie entro la soglia di €.10.000,00 in sede di mediazione, l’amministratrice non deve farsi conferire ulteriori mandati ai sensi dell’art.71 quater delle DD.AA.

  • Il contatore verrà pagato dal condominio se i consumi che dovessero risultare fossero pari a 2 quote acqua su 40, dal sig. Betadi se fossero in linea con gli addebiti del 50% oggetto della contestazione sulla quale si fonda il procedimento di mediazione, al 50% fra le parti in caso differente.

 

 

Il mediatore culturale traduce il verbale in arabo, di modo che la parte convenuta signor Betadi abbia la copia sia in italiano che in arabo. Tutti sottoscrivono il verbale di accordo in lingua italiana.

 

 

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