(di Luca Tantalo) – Come noto, tra le materie per le quali è previsto il tentativo obbligatorio di conciliazione, come dice molto sinteticamente il nuovo comma 1 bis dell’art. 5 del D.Lgs. 28/10, la materia di condominio, con l’auspicio che molte di questo genere di controversie possano essere chiuse senza arrivare in Tribunale.

Vorrei iniziare con una battuta: mai come da quando è entrata in vigore la condizione di procedibilità nella materia condominiale, ho avuto, come avvocato, tanti contatti con amministratori di condominio i quali, al di là della confusione che regna sovrana (“è già entrata in vigore….oppure “non posso più fare i decreti ingiuntivi ai morosi” e così via), sono giustamente tormentati da mille dubbi, che peraltro spesso sono gli stessi che ci dobbiamo porre noi Mediatori.

Sorgono quindi diverse questioni da affrontare, che affronterò in questo brevissimo contributo che non pretende di essere esaustivo.

La prima riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare, sia come istante che come convocato, alla procedura di mediazione. A mio parere, l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, prima della riforma del condominio, introdotta con la legge 220 dell’11 dicembre 2012, entrata in vigore sei mesi dopo, era legittimato a partecipare alla procedura senza la previa autorizzazione dell’assemblea, in quanto gli è attribuita ex lege la legittimazione processuale, attiva e passiva, ovviamente solo nei limiti delle sue peculiari attribuzioni (art. 1130 c.c.);  buon senso, sempre a mio modesto parere, aveva sempre consigliato di informare immediatamente l’assemblea, soprattutto nel caso in cui il Condominio fosse stata parte convocata. Quando la questione, invece avesse oltrepassato i suoi poteri, l’amministratore, sempre prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, avrebbe chiedere l’autorizzazione preventiva sia in caso di chiamata attiva che passiva.

La questione è stata ora risolta dalla legge 220 del 2012, prima citata, che ha introdotto la necessità della preventiva delibera di autorizzazione. Al n. III dell’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione, ha infatti introdotto il seguente principio: “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.  L’amministratore dovrà quindi munirsi di detta delibera per la partecipazione alla mediazione; in detta delibera è consigliabile che l’amministratore sia autorizzato ad andare oltre il cosiddetto primo incontro ed anche ad accettare le indennità dell’organismo, onde non dover rinviare più volte per gli stessi motivi.

Cosa accade se un amministratore, magari per motivi di tempo, si dovesse presentare in mediazione senza delibera? Ricordiamoci che lo spirito di chi opera seriamente nella mediazione e per la mediazione è quello di farla funzionare (anche in funzione del monitoraggio previsto dal D.Lgs. 28/201 come riformato dalla Legge 98/2013). Pertanto, fermo restando che l’amministratore non potrà assumere alcuna decisione vincolante – nemmeno quella di proseguire oltre il primo incontro impegnandosi a pagare le indennità) il mio consiglio è quello di iniziare comunque l’incontro, facendo presentare alle parti le loro posizioni e coinvolgendo l’amministratore nella procedura, in modo tale che egli possa riferire all’assemblea e farsi autorizzare a proseguire. Come detto, questo non dovrà essere considerato come superamento del primo incontro e come obbligo di pagamento delle indennità.

Torniamo all’ipotesi in cui l’amministratore, ai sensi della riforma del condominio, sia autorizzato alla partecipazione e si raggiunga l’accordo, dato che esso diventa vincolante per il Condominio e quindi per i condomini. Anche prima della riforma era evidente la necessità della sua approvazione assembleare, sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione, tanto che tale principio è stato trasfuso nella legge 220, con l’introduzione dell’art. 71 quater delle disposizioni del codice civile. In sostanza, ciò che avrà compiuto l’amministratore, può qualificarsi come una mera trattativa che poi l’assemblea dovrà ratificare; come detto, però, ritengo che sia consigliabile che l’amministratore, sia che agisca come istante che come chiamato, possa essere munito di una deliberazione assembleare valida che gli fornisca dei margini su cui operare, in modo che si presenti in Mediazione con la concreta possibilità di chiudere la questione. Sarebbe forse addirittura consigliabile che qualche condomino (i consiglieri di palazzina, ad esempio) accompagni l’amministratore agli incontri.

Ricordiamo le altre novità introdotte dalla riforma del condominio, con l’introduzione dell’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione:

I. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. In questo modo sono state specificate le materie soggette alla mediazione, con l’espressa esclusione delle controversie tra singoli condomini, che non riguardino parti condominiali, quali ad esempio quelle per le infiltrazioni da un appartamento all’altro. tutte quelle controversie in cui la questione riguardi la disciplina condominiale, dall’approvazione delle tabelle millesimali, all’approvazione e alla modifica del regolamento, alle problematiche sull’incarico dell’amministratore ed il suo svolgimento, alla quantificazione e ripartizione delle spese e così via.

In tutto ciò, naturalmente, andrà anche tenuto presente, a seconda della natura della controversia, il ruolo di eventuali condomini che (ad esempio) l’istante sostenga stiano utilizzando i servizi condominiali in modo inappropriato, e che dovranno ovviamente essere chiamati in mediazione

II. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Questa disposizione si aggancia al criterio di competenza territoriale indicato dal D. Lgs. 28/10, come riformato, ed è l’unico a prevedere una sanzione per il suo mancato rispetto, anche se è poco corretto l’uso del termine “inammissibilità”, che in questo caso dovrebbe essere dichiarata dall’organismo adito ed incompetente. Resta ferma la possibilità di derogare a tale prescrizione, ovviamente con l’accordo delle parti.

III. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Di questo abbiamo già detto sopra.

IV. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. Anche qui la norma non è ben scritta, perché non è il mediatore che dispone la proroga, ma l’organismo, su richiesta dell’amministratore. Possiamo affermare che questa è più o meno la prassi, perché normalmente i tempi previsti dalla convocazione non consentono all’amministratore di convocare l’assemblea e di ottenere la delibera autorizzativa.

V. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Non vogliamo infierire, ma anche qui è errato parlare di proposta, in quanto potrebbe generarsi confusione con la proposta del mediatore. Sarebbe stato più corretto parlare di ipotesi di accordo.

VI. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare. La proposta, quindi, non dovrà essere accettata entro sette giorni, ma nei termini fissati dal mediatore per consentire all’amministratore di ottenere la ratifica.

Una breve considerazione, in conclusione, dettata dall’esperienza personale: la materia condominiale, pur con tutte le difficoltà create da leggi “imprecise”, è probabilmente una delle più adatte per la risoluzione delle controversie in mediazione, dato che spesso si tratta di questioni di principio ma non di grande rilevanza giuridica; inoltre, il fatto stesso che, comunque, condomini “in guerra” debbano convivere nello stesso stabile, può aiutare il mediatore a far emergere i reali interessi delle parti, e a ristabilire rapporti che, ove la stessa controversia fosse portata in Tribunale, si guasterebbero irrimediabilmente, con tutte le conseguenze negative sulla convivenza civile.

 

Luca Tantalo – Avvocato Cassazionista, si occupa da diversi anni di ADR. Ha gestito in qualità di mediatore oltre cento controversie, acquisendo una notevole esperienza nella soluzione delle controversie nazionali e internazionali tra imprese e tra privati.

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